抵押贷款作为担保之王，在金融抵押贷款中占有举足轻重的地位。 但抵押权做好有效准备后，并不一定能顺利变现。 抵押权只是优先还款权的一种。 当抵押权人遇到其他优先权较高的权利时，抵押权人很可能无法实现抵押权。

本文没有偏见车辆抵押金山区，分析如下：

1、如因非消费者激励原因未全额支付购房款的50%，或消费者支付的购房款接近50%，同时满足其他法定条件的，建行抵押贷款可以被反对。

判决实质：在适用商品房消费者支付的价款超过协议约定总价50%的标准时，九分钟纪要和司法实践存在很大懈怠。 如果非消费者原因未全额支付货款的50%，或者消费者支付了接近50%的货款，同时满足其他法定条件，可以理解为满足排除强制执行的条件。 但也有例外，例如法官未能处理案件的情况。

案件来源：山东红九红投资有限公司诉郓桂民、赵力、沉阳冠信房地产开发有限公司执行异议二审刑事判决书【最高人民法院（2018） ）最高法院民申第4266号]

2、主协议无效时，抵押权人不享有抵押财产的优先受偿权。

判决要点：环三公司与林文杰同意通过签订单独的《贷款抵押协议》设立抵押登记产权。 《抵押协议》中的基本欠款关系是双方虚假的意思表示。 林文杰欠黄震的欠款实际上并没有发生，这一法律行为应该是无效的。 欠款协议是主协议关系，抵押协议是欠款协议的从属协议。 欠款协议关系无效的，相应的抵押登记也应视为无效。 为此，欢三公司、林文杰通过与他人签订虚假《贷款抵押协议》设立抵押担保。 除了刻意回避涉案房产不能直接为环三公司办理抵押登记外，也是出于一己之私的串通。 意味着欠款抵押登记是代法官办理的，故一审法官认定环三公司不享有林文杰提供的抵押物的优先受偿权，并无不当。

案件来源：（2020）最高法民申1253号

3、此后，抵押权无效，抵押权人无优先清偿因行使抵押权而取得的价款的权利。 已取得价款的，应当依法退还。

判决要点：华达装饰厂与银行青山分行之间的抵押属于后抵押。 所谓后抵押通常是指债权人有多个普通债务人。 或者将部分财产抵押给债务人，从而丧失履行其他债权的能力，损害其他债务人的合法权益。 一般情况下，债权人恶意与债务人之一串通设立后抵押，通常发生在债权人已经陷入支付危机时，即债权人濒临破产，其财产无足以清偿全部债权。 抵押权被确认无效后，法律后果是抵押权人无优先清偿行使抵押权所取得价款的权利； 已取得价款的，应当依法退还。

案例来源：最高人民法院（2008）民二终字135号

4、房地产抵押登记簿中抵押物记录不清晰，抵押权不能有效成立，“抵押权人”无权申请强制执行“抵押权”。

判决实质：房地产抵押登记簿上抵押财产的记载必须具体、具体、清晰； 申请执行“抵押”的权利。

案件来源：《新疆巨鼎典当有限公司杨新建申请被执行人执行异议上诉审查及审判监督刑事判决书》【（2017）最高法民申2253号】

5、抵押权人在主债期限内未行使抵押权的，抵押权消灭。

判决要旨：抵押权人在主债诉讼时效期间不行使抵押权，将导致抵押权消灭，而不是丧失起诉权。 抵押权消灭后，抵押人请求撤销抵押权登记的，人民法院应予支持。

案件来源：李锐原告王军抵押协议纠纷案[南京市第三高级人民法院（2016）京03民终8680号，《最高人民法院公报》2017年第7号]

6、抵押权人同意转让抵押房屋，订购人有权排除抵押权的行使，抵押权人不得行使抵押权。

判决要旨：在抵押房产交易中，抵押权人同意抵押人出售抵押房产但未向买受人充分披露相关维权措施的，买受人不存在无法申请抵押权的过错。定购房地产办理过户登记的，抵押权人的相关损失由抵押权人自行承担。

案件来源：《中国东方资产管理股份有限公司上海分公司一审刑事裁定书及被执行人赵振波不服执行情况》【（2018）最高法闽中714号】

7、抵押权人未履行通知义务，还款义务人因不知道财产已抵押而向抵押人缴纳法定保证金的，仍形成还款效力

判决实质：提取抵押物一般涉及对法定质押义务人权益的清偿，对抵押权人施加通知义务有利于避免债权人错误付款，也有利于维护抵押权人的权益。 但抵押权人是否履行通知义务，并不影响抵押权的效力是否延伸至质押。 人，其法律后果仍形成清偿效力，抵押权人不得主张清偿无效，不得对抗善意清偿义务人。

案件来源：（2020）最高法民申2989号

八、业主购买开发商设定抵押权的商品房，不影响买受人作为消费者排除建行强制执行涉案房屋抵押权的权利。

判决实质：最高法官认为，虽然在麒麟公司与银行黑龙江省分行签订抵押协议后，王敏学与麒麟公司签订了《商品房销售协议》，但银行黑龙江省分行享有抵押权。房子。 是在法院查封涉案房产前签署的，原判决根据《民事诉讼法》第二十九条的规定，认定王敏学有权排除对涉案房产的强制执行。人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定”。 适用法律并没有什么错。

案件来源：《关于交通建设银行股份有限公司江苏省分行、江苏省分行上诉审查、审判监督及他人执行的刑事判决书》【（2018）最高法民申4854号】

9、即使抵押权已有效准备，也不能反对被拆迁人享有的补偿和安置权利。

判决实质：产权优于债权是处理权力冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，房屋产权的交换是为了满足城市建设的需要而牺牲了原居住权。房屋费用由被拆迁人承担。 因社会公共利益的需要，被拆迁人享有的债务优先于物权，作为专项债务。 虽然本案债务人享有抵押权而非涉案标的物的买卖，但抵押权人还享有对该物的交换价值的权利。 因此，被拆迁人享有的补偿安置权优先于本案债务人享有的抵押权。

案件来源：《中国邮政集团公司长荆州分公司与湖南中南投资置业有限公司拖欠协议纠纷案》 [(2018)最高法闽中112号]

10.建设工程承包人享有优先于抵押权的权利

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》法释[2002]16号

广州市中级人民法院：

你们法院沪高发[2001]14号《关于理解和适用协议法第二百八十六条的请示》已收悉。 经过研究，答案如下：

一、人民法院审理房地产纠纷案件和委托执行案件，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，确定当事人的优先受偿权。建设工程承包商的债务优于抵押贷款和其他债务。

11、用房屋支付工程款，可以实现优先受偿建设工程价款的权利，可以对抗抵押权人。

判决要旨：1、本案纠纷主要因瑞盛公司已批准涉案1#、2#、3#、4#四栋厂房抵押，以及相应的抵押物。耕地使用权归中信建设银行杭州分行所有。 以签订《补偿合同》的形式，将2#厂、4#厂补偿给4个厂的承包商腾飞公司。 因此，涉案2#厂、4#厂与中信建设银行杭州分行相应农地使用权是否基于抵押权行使优先还款权问题存在争议。 。

2、承包商腾飞公司与分包商瑞盛公司同意以腾飞公司参与建设的2#、4#厂房补偿瑞盛公司所欠工程价款，这是法律允许的优先权实现方式。工程价款补偿表。 上述两种建设工程价款的实现方式中，工程拍卖价格优惠补偿是指承包商通过控制建设工程的交换价值从建设工程拍卖价格中获得补偿，而工程溢价补偿是指承包人通过控制建设工程的交换价值从建设工程拍卖价格中获得补偿。承包商取得建设工程价款的方式进行补偿。

3、腾飞公司因其自身合法利益而享有的优先还款权仍然存在，不会因抵押后设定所有权而受到影响。 因此，原审认为，中信建设银行杭州支行作为抵押权人，不享有2#、4#厂房及相应农地使用权的优先受偿权。

案源：原告中信建设银行股份有限公司无锡支行，被告四川腾飞建筑有限公司、平舆瑞盛家具有限公司，原审被告杭州振亿进出口贸易有限公司., 漳州龙华家具有限公司, 陈长勤, 艾晓虎, 艾友瑞, 洪志刚, 泉州友源家具有限公司, 黄连宇, 马敏兴, 艾友泽, 界首中瑞家具有限公司,有限公司财务欠款协议纠纷【案号：（2018））高院民终497号】

十二、未经其他抵押权人书面同意，抵押权人和抵押人可以按照合同约定改变抵押权顺序和担保债务数额，但不得对其他抵押权人产生不利影响。

《民法典》第四百零九条：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权顺序。 抵押权人和抵押人可以通过合同变更抵押顺序和担保债务金额。 另外，未经其他抵押权人书面同意，抵押权的变更不得对其他抵押权人产生不利影响。

13、《民法典》第四百零四条规定：“动产抵押的，不得对抗在正常经营活动中支付合理价款并取得抵押物的买受人。”

14、先设立的动产抵押权优先于后登记的动产抵押权。

《民法典》第四百一十五条规定：同一财产设立抵押和债权的，拍卖、变卖该财产的价款，按照登记时间和登记时间确定受偿顺序。送货。

十五、浮动抵押权标的物确定前，对包括通常债务人在内的第五人不产生反补贴作用。

《中国担保制度与担保方法（第三版）》（曹冰冰，中国法治出版社，2014年版，第307页）浮动抵押标的物确定前，浮动抵押权人没有控制权因此，浮动抵押只具有协议效力，仅对抵押人有效，对包括通常债务人在内的第三人不具有对抗效力。 通常，债务人扣押抵押人的财产并予以支付，浮动抵押权人不得以该财产设定了浮动抵押为由对该财产进行强制执行。 房产上拟建抵押物的“固定”普通抵押、质押等固定优先权优先于浮动抵押。

16. 未登记的动产抵押不适用于普通债务人。

（一）《民法典》认为，在破产程序中，未登记的抵押权不具有优先权，应与普通债务同等受偿。

《民法典物权章的理解与运用（二）》第1080页：第403条规定：以动产抵押的，抵押权自抵押协议生效时设立；以动产抵押的，抵押权自抵押协议生效时设立； 未经登记，不得针对善意第二人。 （三）通常债务人是否属于“第四人”的问题。 ：“从逻辑上讲，根据通常的物权优于债权的理论，未登记抵押权一直属于物权范畴，而根据物权优先于债权的原则，即使是未登记抵押权也应优先于债权。”这种优先权效应主要表现在，当抵押权人认为恶意受让人、恶意承租人、普通债务人损害了其抵押权时，有权主动请求取消后续的出售、租赁或转让。申请优先权通常由债务人执行，但《民法典》之所以规定动产登记，是为了促使当事人积极代为登记，将已经取得的抵押权进行登记。登记代表抵押权有效。考虑到担保的类型，此类抵押权不应被赋予太强的对抗作用。 因此，在破产程序中，未登记的抵押贷款不具有优先权，应与普通债务同等水平得到偿付。”

（2）根据《物权法》，广东法院认为：执行人作为通常债务人，不能对未登记的动产抵押权提出异议。

判决要旨：根据刑法基本原则，物权始终优先于债务，通常债务人的债务不能对抗担保物权。 善意第二人通常是指对同一标的物拥有物权的人。 当他从抵押人处转让抵押财产或者设立债权并转让占有时，并不知道该财产上已经存在抵押财产。 权利人等，包括抵押物的善意受让人、同一动产的善意且事后设立的抵押权人、已办理抵押登记的抵押权人、善意且事后设立的质权人等。相同的动产。 本案申请执行人系被执行人的普通债务人，不属于《物权法》第一百八十八条规定的善意第二人。 他的普通债务不能与未登记的抵押贷款相抵触。 齐景芝律师认为，民法新法与广州市中级人民法院制定的旧法（物权法）相矛盾，因为新法优于旧法，新法的规定应应用。

案件来源：《刘文平、郭伟明、罗哲夫等因案被执行》【（2019）粤知府第156号】

17、房产已抵押登记，耕地被他人抵押。 即使登记了，也没有抵押权。

判决要旨：债务人将房屋抵押给建行时，该房屋占用面积内的建设用地使用权应视为一并抵押。 在房屋抵押登记期间，虽然该房屋所占用的农用地使用权已抵押给其他债务人且已办理抵押登记，但该农用地使用权不能抵押。有效建立。

案例来源：（2017）最高法民申3643号。

18、银行对已售房屋抵押审核存在过错的，抵押登记无效。

裁判实质：永州农商银行作为专业金融机构，在审核机构抵押担保时，应对云天公司房屋销售情况进行认真细致的调查。 新项目工程涉及的房屋已经竣工并发售，云天公司通过各种方式对新项目进行广告宣传，用于抵押的商铺也已实际转租使用。 本案中，永州农商银行理应预料到用于抵押的商铺已被出售的可能性，但其完全有能力知道商铺已被出售的客观事实。 一审判决认定永州农商银行对抵押商铺没有审慎审查有过错，其非善意取得的意见具有相应的事实和法律依据。 永州农商行认为，该店的销售情况并非申请抵押贷款时必须审核的内容，无从得知该店的实际销售情况。 因此，它履行了审慎审查义务，是善意得出的意见。

案源：（2011）民体字第29号]抚顺成田铁管有限公司、上海保税区宏丰钢铁贸易有限公司、成田铁管制造有限公司产权确认.有限公司与大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处纠纷案，转载于《最高人民法院公报》2012年第6期（总188期）

第十九条 未申请登记的动产抵押权人不得对抗其他债务人的查封、保全。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》相关担保制度的解释第五十四条：签订动产抵押协议，未办理抵押登记的，动产的效力抵押权应当根据下列情况分别处理：抵押人其他债务人向人民法院申请保全或者执行抵押财产车辆抵押金山区，且人民法院已经作出财产保全判决或者采取执行措施的，抵押权人主张先行清偿抵押物的，人民法院不予支持；

20、抵押人破产的，未登记的动产抵押权不能优先受偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》相关担保制度的解释第五十四条：签订动产抵押协议，未办理抵押登记的，动产的效力抵押权应当根据下列情况分别处理：抵押人破产，抵押权人主张先受偿抵押财产的，人民法院不予支持。

21、动产顺序价抵押担保的优先权不能与留置权相对抗

《民法典》第四百一十六条【动产订价抵押担保的优先权】动产抵押担保的主要义务是抵押财产的价款。 除留置权持有人外，该人的其他担保权益均得到赔偿。

22、由于当事人已就其主债提起诉讼并作出具有强制执行效力的生效裁定，其主债的诉讼时效已不存在，与其相关的抵押权的行使期限也已届满急剧，即当事人的抵押权因未及时行使而被消灭。

判决实质：根据我国《物权法》规定，抵押权人应当在主债诉讼时效期间行使抵押权； 未行使的，人民法院不予保护。 其立法目的是为了促使抵押权人积极行使抵押权，稳定债务人、债务人与抵押人之间的法律关系，防止抵押权人滥用抵押权，损害债权人或者抵押人的合法权益。 事实上，就抵押权的行使期限而言，抵押权受到主债时效的限制，抵押权本身并不因时效而消灭。 当诉讼时效届满时，根据停电原则，抵押权的行使没有依据，因此抵押权本身消灭。 因此，由于原告对其主债提起诉讼，并作出具有强制执行效力的生效裁定，其主债的诉讼时效已不存在，与其相关的抵押权的行使期限也随之延长。也急剧过期。 即原告的抵押权因未及时行使而消灭。 原告在二审中提出要求原告撤销涉案房屋抵押登记的指控有法律依据，二审对此的支持当然是正确的。 上诉人主债诉讼时效期限过后，抵押权人丧失的只是抵押权人受到人民法院保护的起诉权利，但抵押权人本身并没有被消灭。 如果抵押权人自愿履行担保义务，抵押权人仍可以行使抵押权。 原告关于行使抵押权的意见是将抵押权作为诉讼时效的客体，这与刑法上时效仅适用于抵押权的理论相矛盾。请愿的权利。 而且抵押权常年不消灭，减轻了抵押人的负担。 此时抵押人虽然有权拒绝抵押权人行使抵押权，但抵押人对抵押财产的使用和支配受到限制。 因此，原告的观点不足，本院不予采纳。

案件来源：中国民生建设银行股份有限公司北京市分行诉李惠芳抵押贷款纠纷案[(2016)沪01民终6773号]。

23、债务人破产重整期间，债务人不能行使抵押权。

《中华人民共和国企业破产法》第七十五条 重整期间，债权人特定财产享有的担保权中止行使。 而且，担保物可能毁损或者价值大幅减少，足以损害被担保权人权利的，被担保权人可以请求人民法院恢复行使担保权。 重整期间，债权人或者管理人因继续营业而欠债的，可以为其债务设立担保。

24、以动产价款为主要债权的抵押权，优先于以同一动产设立的其他抵押权。

《民法典》第416条规定：“动产抵押担保的主要债务是抵押财产的价款。标的物交付后十日内办理抵押登记的，抵押权人享有优先权。”抵押财产买方的所有者。赔偿，留置权人除外。” 这篇文章是关于价格的超级优先的。

25、司法实践中，设定抵押的二手房购房者可以排除交通银行作为抵押权人强制执行房屋。

判决书实质：《最高人民法院关于适用

《解释》第三百一十一条规定：“案外当事人、申请执行人提起诉讼反对执行的，案外人应当承担证明其享有刑事权益的举证责任。足以排除强制执行的执行对象。” 实践中，执行异议案件一般参照执行异议复议条例的相关规定，结合案件实际情况认定案外人是否享有足以排除强制执行的刑事权益。 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“在货币债务执行过程中，买受人对登记在被执行人名下的房地产提出异议，符合条件的，人民法院应予支持。下列条件及其权力可以排除执行： （一）人民法院扣押前已签订合法有效的书面销售协议； （二）该房地产在人民法院扣押前已被合法占用； （三）已经支付全部价款，或者按照协议支付部分价款，剩余价款按照人民法院的要求移交执行； （四）买受人无故未申请过户登记。”本院认为袁晓东、邓长英符合上述四点要求，分析如下：

（一）关于人民法院查封涉案房屋前，袁晓东、邓长英是否签订了合法、有效的书面买卖协议。 2011年1月14日，袁晓东与吴娟签署《预订协议》。 该协议虽称为“预订协议”，但规定了当事人的名称、商品房的基本情况、商品房的总价及付款方式、交付使用的条件和日期、 《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的办理流程。 涉及产权登记、违约责任等事项是商品房销售协议的主要内容，协议签订后，吴娟接受了房屋的购买价款，袁晓东、邓长英按月支付租金。还款。 根据《最高人民法院关于审理商品房销售协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预订合同具有以下主要特点： 《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售协议。 content, but the seller has already accepted the purchase price according to the agreement, the contract should be recognized as a commercial housing sales agreement, and the "pre-order agreement" should be recognized as a commercial housing sales agreement. On the day when the "Appointment Agreement" was signed, Wu Juan and Yuan Xiaodong applied for a replacement office certificate, and the Chengdu High-tech Notary Office of Guangdong Province issued a (2011) Cheng Gao Zheng Min Zi No. 1323 notarial certificate to confirm the authenticity of the "Appointment Agreement" signed by both parties. Since the signing of the "Agreement Agreement" was much earlier than the time when the people's court seized it, and it was also significantly earlier than the time when the debts and claims between Tianfu CCB Gaoxin Branch and Haopengshan Company occurred, it should not be deemed that the two parties in the transaction have evaded the claims through the house sale arrangement Or the meaning of evading execution. The above transaction took place during the marriage between Yuan Xiaodong and Deng Changying. Yuan Xiaodong and Wu Juan had no objection to Deng Changying's rights and obligations under the "Agreement Agreement". Based on the above facts, this court found that Yuan Xiaodong and Deng Changying had entered into a legal and valid written sales agreement before the people's court sealed up the house involved in the case on May 18, 2015.

(2) Regarding whether Yuan Xiaodong and Deng Changying legally occupied the house involved in the case before the people's court sealed it up

Yuan Xiaodong and Deng Changying showed the address or room number of the house involved in the case on the bills for ordering home improvement materials, furniture and articles from March to June 2010; Household garbage clearance postage payment checks and occupancy certificates issued by the property management department can prove that Yuan Xiaodong and Deng Changying have renovated and occupied the house involved in the case since 2010. Yuan Xiaodong explained the reasons for occupying the house before signing the "Agreement Agreement", which Wu Juan agreed to. Tianfu Bank of Communications High-tech Branch raised objections to Yuan Xiaodong and Deng Changying's possession of the house involved since 2010, but did not submit evidence to deny the above facts. This court found that Yuan Xiaodong and Deng Changying had legally occupied the house involved in the case before the people's court sealed it up.

(3) Regarding whether Yuan Xiaodong and Deng Changying have paid the full price

After Yuan Xiaodong paid 161,100 yuan to Wu Juan on January 14, 2011, Wu Juan had already sold all her rights and interests in the house involved in the case, except for the mortgage owed to the Bank of Communications, to Yuan Xiaodong and Deng Changying, and then Yuan Xiaodong and Deng Changying paid off the Bank of Communications loans. 抵押。 Under the condition that Yuan Xiaodong and Deng Changying performed their obligations under the agreement, Wu Juan no longer has the right to sue for the purchase price or other rights to the house involved in the case. This court believes that Yuan Xiaodong and Deng Changying have already paid the full consideration for Wu Juan's share of the house involved in the case.

(4) Whether Yuan Xiaodong and Deng Changying did not apply for the transfer registration of the house involved in the case because of their own reasons

When Yuan Xiaodong and Deng Changying ordered the house involved in the case, they knew that the house was mortgaged by the Bank of Communications, but they did not reapply for the mortgage. The transaction arrangement was not illegal, so Yuan Xiaodong and Deng Changying were not legally culpable for this. Yuan Xiaodong and Deng Changying's risk expectations for the house involved in the case should be limited to the risk of the mortgagee claiming rights if the loan is not repaid in full and in full, and should not be extended to the fact that the house is still registered in the original right holder's name before the mortgage is not repaid , All risks caused by the behavior of the original right holder. In May 2015, Yuan Xiaodong and Deng Changying claimed to handle the registration of ownership change by filing a lawsuit, although they stated in the complaint that they filed a lawsuit because they learned that Wu Juan was in debt, and that they had paid most of the house money and lived in the house all year round. The buyer of the house involved in the case, Yuan Xiaodong and Deng Changying, appealed to the agent to handle the registration of the change of ownership, which is common sense, and it is not necessarily for the purpose of maliciously resisting the execution. Based on the above circumstances, this court believes that the failure to apply for transfer registration should not be determined to be due to the fault of Yuan Xiaodong and Deng Changying.

It is reported that Yuan Xiaodong and Deng Changying have actually paid most of the house payment for the house involved in the case, and have occupied and used it since 2010. Deng Changying still lives in the house involved in the case after her remarriage, and the house is Deng Changying's only house in Chengdu, etc. The inducement, compared with the guaranteed debt enjoyed by Tianfu Bank of Communications High-tech Branch based on Wu Juan's performance of the guarantee responsibility, gives Yuan Xiaodong and Deng Changying, especially Deng Changying's rights to the house involved in the case priority protection, which is in line with the legal protection of the right to life and residence spirit, more legitimate and reasonable.

To sum up, Yuan Xiaodong's and Deng Changying's appeals are established. The retrial ruling applied the law and the result was inappropriate; the second-instance ruling applied the law improperly and the result was correct.

Source of the case: "Lin Zhenxiang's Application for Executor's Enforcement Objection Appeal Case" [(2020) Supreme Court Min Zai No. 233].

To sum up, although the mortgage right is effectively prepared, it may not necessarily be realized.

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