银行会开始向房地产公司和购房者“追债”吗？这次与7年前的“免囤货”活动不同。房地产行业陷入低谷，银行开始向房地产公司和购房者“追债”。

《中国经营报》前几天收到一个通知，名字是《房企破产难交房多家银行急追按揭贷款》。

有人讨论，由于中小企业破产，预售商品房交付困难，也影响了全国部分地区的银行贷款。

2020年，国内500多家中小房地产企业不复存在。其中一些在出售商品房之前遇到了困难，银行被迫向房地产公司或个人办理抵押贷款。

在河南，焦作一家银行起诉郑州一家开发商，要求解除购房协议和贷款协议，并赔偿期房抵押贷款和罚款。

珠海的一位开发商也因无法按时偿还贷款协议而被一家大型国有银行“催收”。

人士从一家股份公司信贷部门表示：如果房地产公司破产，购房者也会遭受损失。但根据相关规定，购房者是实际借款人，也必须是银行债权催收的对象。

事实上，相比破产房企超过500家的事实，“停房”激增更应该引起重视。

报告中的数据显示，2020年丧失抵押品赎回权比四年前增加了143倍，其中大部分是抵押贷款的“丧失抵押品赎回权”。

143次，什么概念？

2017年，住宅拍卖行数量为9000家，2018年达到2万家，2019年达到50万家。 2020 年 10 月，缉获了 129 万件。四年来，全国范围内丧失抵押品赎回权的数量有所增加。挂牌量增长143倍，截至2020年底接近200万套。

这种增长速度可以称为“指数”增长。

该市商业银行人士指出，房屋停工增多的原因一般有两个。

1、去年生活各领域工作都困难，收入或失业减少，家庭现金流出现问题，房贷滚雪球般滚雪球，最后住房供应被断绝。

2、东北、西北、中西部、北京地区等地区房价下跌幅度过大。房地产的市场价值不足以支付全额抵押贷款，首付就损失了。当然，他们不愿意偿还抵押贷款。

无论是房地产公司还是购房者，近年来高杠杆买房、拿地大面积扩建，房价跌幅超过20%，或者收入无法替代月薪的人，比其他人更悲惨。

毕竟银行不是亲民的。如果你向他们借钱，你自然会收回债务。

唯一让人感叹的是，这几年房地产业竟然变得多么繁荣。在当今动荡的环境下，房地产公司和“愚蠢”的购房者终于露出了真面目。

7年前也发生过同样的事情。房地产企业的业绩比现在还要差。 2014年，47家房地产上市公司发布了2014年业绩预告。其中，11家房企首次亏损，占比近25%，1家房企进一步亏损，另有10家房企下调2014年业绩预期。仅14家房企完成去年销售任务，更有60%以上房企无法完成全年销售任务，其中包括保利、华润置地、富力、龙湖等知名房企和金地。

更多城市的房价比现在有所下降。 2014年11月，70个大中城市中，新建住宅价格环比下降的城市有67个，同比下降的城市有68个； 58个城市二手房价格同比环比下降。 67个城市拒绝了。

全国房地产存量高于目前。 2014年，全国房地产销售面积从上年的13亿平方米减少到12亿平方米，库存面积从不足5亿平方米增加到6.2亿平方米。多城市销量下滑 销售周期超过15个月警戒线，三四线城市库存达到30个月。

房价下跌，房地产企业亏损，中小房地产企业破产，库存高企。这种情况与现在的情况非常相似。

转折点出现在2015年。 3月至9月，央行三次降息75个基点，两次降低存款准备金率150个基点。房地产销售增速低至-16.3%，随后开始回升。同比增长6.5%。

2016年，全国三四线城市启动了“贫民窟改造”战略。有钱人手里拿着拆迁金，在小镇“抢房”。商品房销售面积持续超过施工面积，建房不足。 2017年底，全国库存规模回落至2012年3月水平。

降低利率、房屋装修货币化、降低首付率、降低房贷利率，都是为了“去库存”。

房地产公司得救了，银行的钱拿回来了，开发商和购房者不再需要“追债”。唯一的代价就是房价“普遍上涨”，一二三四级房价、居民负债率、购房门槛进一步提高。

那么，房地产市场是否正在重演7年前的历史呢？

答案很明确：不。

此次，央行推出“限信”模式，银行采取“追债”方式，各城市频频收紧监管政策。这与七年前的“转储”政策完全不同。

今年起，央行正式出台房地产贷款集中度管理制度，确定了各银行的“房地产贷款余额比例”和个人住房贷款余额比例。 “限信令”下，投资房地产的资金大幅减少。为了减少房地产贷款，一季度部分城市银行将抵押贷款额度削减了60%。上海、北京、深圳、杭州、广州等许多热门城市往往不到一个月就搬家了。例如，北京严格控制商业贷款流入房地产市场，并严格审查损益表。在上海，房产必须有至少5年的历史才能免评估。深圳出台二手房征税参考价格。银行将以参考价向购房者发放贷款，从而直接降低购房杠杆，消除二手房与二手房的价差。

显然，住建部、央行、各银行以及各省市并没有在房地产行业陷入衰退时选择“救市”。相反，他们加强了监管并瞄准了热点城市。为了稳定房价，他们以坚定的态度向整个房地产市场表明，房地产市场不能重蹈2014年之后“倾销”的历史。

一言以蔽之：与7年前的2021年“去库存”过程不同，房地产“去融资”的过程才刚刚开始。