一、裁判观点：

原、被告签订的《房地产买卖（含居间）合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。被告在收取143万元房款后，未按约办理系争房屋抵押登记注销手续致无法办理房屋产权过户登记手续，被告显属违约。原告要求继续履行合同，且有意愿代被告履行超过购房尾款数额的银行抵押贷款本息结清义务，并将该款项交付至本院代管，系争房屋抵押权人亦同意在贷款债权本息得到足额清偿的前提下，配合办理系争房屋抵押注销手续。因此，继续履行合同并不存在事实或法律上的障碍，被告理应配合原告办理系争房屋过户手续，过户所产生的应缴税费等相关费用按约由原告负担。

二、案情简介：

2021年9月21日，原、被告在中介公司居间下签订《房地产买卖居间合同》，约定被告向原告出售位于上海市青浦区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为245万元，2021年12月2日双方签订网签合同，2021年12月31日前办理过户，并对付款时间等其他事项进行明确约定。合同签订后，原告按约支付被告房款合计143万元，因系争房屋交易时尚有130余万元银行贷款尚未还清，原告支付的143万元是用于被告还清房贷，涤除抵押登记，然被告并未涤除抵押登记，导致系争房屋无法过户，原告多次督促被告配合过户，始终无果，无奈诉至法院，作如上诉请。

三、原告起诉：

1.判令两被告配合两原告将位于上海市青浦区XX村XX号XX室房屋过户至两原告名下；

2.判令两被告支付两原告违约金[以人民币（以下币种均为人民币）143万为基数，按照日万分之五的标准，自2022年1月1日起计算至配合过户完毕止]。

四、被告答辩：

被告LJH、LWJ辩称，1.同意将系争房屋过户至两原告名下，但被告无力涤除银行借款抵押登记。2.原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。

第三人中行长三角分行述称，本案系原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，第三人要求保证信贷资金的安全，截止至2023年6月，系争房屋抵押贷款余额本金为1,357,826.08元。若被告结清贷款本息，第三人愿意配合办理撤销抵押登记手续。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告签订的《房地产买卖（含居间）合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。被告在收取143万元房款后，未按约办理系争房屋抵押登记注销手续致无法办理房屋产权过户登记手续，被告显属违约。原告要求继续履行合同，且有意愿代被告履行超过购房尾款数额的银行抵押贷款本息结清义务，并将该款项交付至本院代管，系争房屋抵押权人中行长三角分行亦同意在贷款债权本息得到足额清偿的前提下，配合办理系争房屋抵押注销手续。因此，继续履行合同并不存在事实或法律上的障碍，被告理应配合原告办理系争房屋过户手续，过户所产生的应缴税费等相关费用按约由原告负担。

关于违约责任。原告主张从2022年1月1日起计算至实际完成过户之日止的违约金，具有合同依据。关于违约金标准，考虑到房屋早已实际交付，本院综合以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情调整违约金标准为已付款之日万分之二。

原告主张其代为履行的借款本息可能超过其应付的剩余房款102万元，要求在本案中一并处理，因被告不同意在本案中一并处理，故本案不予处理，原告可就追偿权利另行诉讼。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十四条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：

一、原告王宇宸、刘梦凡应于本判决生效之日起十日内代为履行向第三人中国银行股份有限公司上海长三角一体化示范区分行归还上海市青浦区XX村XX号XX室房屋项下剩余抵押借款本息，具体以还款日时中国银行股份有限公司上海长三角一体化示范区分行出具的金额为准；

二、第三人中国银行股份有限公司上海长三角一体化示范区分行应于收到上海市青浦区XX村XX号XX室房屋项下剩余抵押借款本息后十日内涤除上述房屋上设定的抵押登记；

三、被告LJH、LWJ应于房屋抵押登记被注销之日起十日内协助原告王宇宸、刘梦凡将坐落于上海市青浦区XX村XX号XX室房屋产权过户至原告王宇宸、刘梦凡名下（过户所产生的应缴税款、手续费等相关费用由原告王宇宸、刘梦凡负担）；

四、被告LJH、LWJ应于上述房屋过户之日起十日内向原告王宇宸、刘梦凡支付逾期过户违约金（以143万为基数，按照日万分之二的标准，自2022年1月1日起计算至配合过户完毕之日止）。#涤除抵押权##二手房陷阱#

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。