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9月25日起，各大银行即将调整存量首套住房贷款利率，而在这之前，普遍意义上的房贷利率已多次降低。2019年来5年期以上LPR历经了7次下调，房贷利率也随之走低，到今年6月，5年期以上LPR已降至4.2%。

随着房贷利率下降，更多人有了买房的心思。但你真的了解，一旦贷款买房，最终需要还多少钱吗？四象本期以“简单粗暴”的形式为大家展示一下，还款时甚至有翻倍的可能。

文 | Roxie 图 | 四象设计部

在利率固定的前提下，如果选择等额本息还款法来还贷，就意味着每月还款的金额是相同的。把贷款的本金和此后产生的利息加起来，再除以还款期限，就能得出每个月要还多少钱。

如果贷款100万元、选择30年还款期，按目前常见的商贷年利率4.9%计算，每月需要还5307元，最终一共要还191万，也就是本金的1.91倍。其他情况不变，只是把还款期缩短到20年的话，每个月得还6544元，但由于随时间累计的利息变少了，最终还款总额是157万，比第一种方案少了30多万元。

总结一下就是，设定的还款时间越长，每个月要还的钱就越少，但最终得拿出更多的钱还给银行。

另一种常见的还款方式是等额本金还款法，每月偿还相同金额的本金和不同金额的利息，一开始要还的钱最多，剩余要还的本金减少后，每月的利息也会减少，因此越到后面要还的钱就越少。

还是按贷款100万元、30年还款期来计算，这样每个月都需要还本金2777元，此外第一个月要还4083元利息，到最后一个月则只用还11元利息，总计需要给银行173万元，比前一种方法少了18万。

贷同样多的本金，等额本金还款法得出的总额更少，但一开始还款的压力更大，这就和缩短还款周期有些类似。如果手头一时拿不出足够多的钱，只能选择现在少还点、最终多给点。但现实是有些人明明手头有钱，却宁愿付出更高的还款总额，也不选尽早还款，这又是为什么呢？

生活不像数学题那么平铺直叙，有更多因素需要考虑，比如货币的时间价值。对于大部分人来说，今天得到1万元远比几年后的1万元更有价值，只因钱可以产生利息。当前的1万元，在几年后的实际价值是1万元加上利息，而几年后的1万元，在此刻的实际价值是1万元减去利息。有钱人完全可以一边贷款，一边把自己的钱拿去做收益更高的投资。

而与之相对的是通货膨胀，这种现象可能导致未来的钱更不值钱。比如，上世纪60年代的100元能看1000场电影，到今天可能只够买一张iMax电影票。一味把钱留在手里，最终说不定会越来越不值钱。

那么，时间价值和通货膨胀之间，如何抉择？重点是手头资金可享有的利率。

日常金融机构公布的利率往往是名义利率，剔除了通货膨胀影响后才是实际利率，也就是我们计算投资收入时应该代入的利率。如果实际利率太低，比如风险较低的存款利率等，收益就可能跑不赢通胀，导致钱“越攒越少”。

总之，对于想买房又手头较紧的人来说，贷款能一解燃眉之急，但哪种方式更适宜、最终到底要付出多少，还需针对自身情况仔细考量。